CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
República de Colombia
Corte Suprema de Justicia
República de Colombia
Corte Suprema de Justicia
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL
Magistrado Ponente
Dr. JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES
Bogotá Distrito Capital, veintinueve (29) de abril de dos mil dos (2002).
Ref. Expediente No. 6258
Se pronuncia la Corte en relación con el recurso de casación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia proferida por la Sala Civil - Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio, el 14 de mayo de 1996, dentro del proceso ordinario instaurado por la sociedad CONSTRUCCIONES ALFA LTDA, frente del BANCO CENTRAL HIPOTECARIO.
Problema Jurídico:
Para todos los efectos legales, cuál es el momento de constitución de una hipoteca, la fecha del título o la del modo?
HECHOS:
Se solicita declarar la nulidad absoluta de la escritura 3613 y su aclaratoria 5485 por no observar los requisitos del artículo 8 de la ley 66 de 1968 y 3 decreto ley 78 de 1987.
“El permiso para enajenar o gravar los predios de la Urbanización es el requisito legal consagrado en la ley 66 de 1968, artículos 6 y 8 y por el parágrafo del artículo 3 del Decreto ley 78 de 1987, que asignó a los municipios el otorgamiento de los permisos para urbanizar”
La sociedad urbanizadora no solicitó permiso previo de la Alcaldía pero siguió pagando, pero el Banco no quiso levantar las hipotecas proporcionales (prorratas).
La Sentencia de primera instancia.
La sentencia de primera instancia concedió las pretensiones en especial por el artículo 3 del decreto ley 78 de 1987. El Tribunal confirmó el fallo del a quo.
La sentencia del Tribunal.
“Frente a dicha normatividad consideró que los terrenos destinados a planes de vivienda, se rigen por un sistema especial, debiéndose obtener un permiso o licencia para anunciar y/o desarrollar las actividades de enajenación, previo el cumplimiento de los requisitos señalados en la ley, “…entre ellos el que acredite la libertad del inmueble respectivo y cuando aparezca que ellos se encuentran gravados con hipoteca, ha de acreditarse que el acreedor hipotecario se obliga a liberar los lotes o construcciones que se hayan enajenado, mediante el pago proporcional del gravamen que afecta cada lote, establece la ley que las resoluciones proferidas por las Alcaldías deberán ser registradas en los dos meses siguientes, y señala que aunque se haya omitido dicho registro, con posterioridad a su otorgamiento no se podrá constituir sobre el inmueble gravamen o limitación de dominio sin previa autorización de la autoridad municipal, so pena de nulidad absoluta del gravamen o limitación”.
“En consecuencia -concluye el Ad quem- …la hipoteca constituida a favor del Banco Central Hipotecario fue registrada después de los noventa días señalados por la ley, y si pese a ello se contaran los tres meses desde el otorgamiento de la escritura por medio de la cual se aclararan los linderos de parte del inmueble, lo cierto es que en virtud del art. 2435 del C.C. su fecha se debe contar desde la inscripción, y siendo ello así, pues efectivamente es posterior a la resolución que otorgó el permiso para anunciar y enajenar los lotes, lo que hace que efectivamente se encuentre afectada por la nulidad decretada por el a-quo” (subraya la Corte), de cuya consideración medular ya se ha mecho mención”.
La demanda de casación.
Con fundamento en la causal primera el cargo indica que hubo errores de hecho cometidos en la apreciación de las pruebas lo cual dejó como consecuencia la transgresión de varias normas, por aplicación indebida.
Los errores de hecho según el cargo fueron los siguientes:
El ad quem indicó de forma equivocada que la escritura de hipoteca no se registró dentro de los 90 días, pues no tuvo en cuenta las normas que indican que cuando se contabilizan términos de días se trata sólo de días hábiles.
También de manera errada el Tribunal consideró que la resolución que concede el permiso para urbanizar fue anterior a la escritura de hipoteca, pues ya estaba constituida la hipoteca y solo faltaba la aclaración.
“Tampoco se percató el fallador de que el permiso de la Alcaldía ya no era necesario, porque la ley 09 de 1989 modificó la obligación de obtener tal permiso, “…pues en su artículo 57 ordenó que, para quienes adelanten planes de vivienda distintos de los de interés social, como es el caso de CONSTRUCCIONES ALFA LTDA, dicho permiso queda sustituido por la simple radicación de los documentos exigidos en los literales a), d), e), f) y g) del Decreto 78 de 1987 y de los planos y presupuestos financieros del proyecto”. Como se suprimió el permiso que hacía surgir la nulidad, ya no son inválidos los gravámenes constituidos por los constructores con posterioridad a la radicación de esos documentos”.
Se Considera:
“Advierte la Corte que las acusaciones cardinales de la censura no están encaminadas a refutar las argumentaciones fundamentales de la sentencia recurrida.
“En efecto, reducidas las reflexiones del Tribunal a sus aspectos esenciales, se advierte que éste accedió, a la postre, a los pedimentos de la demanda, en cuanto advirtió que por imposición del artículo 2435 del Código Civil, debía tenerse como fecha de la hipoteca la de su inscripción, motivo por el cual, la constituida en este caso por medio de la escritura pública 3.613 de julio 30 de 1991, registrada el 19 de noviembre de ese mismo año, resultaba posterior a la autorización de la Alcaldía, inscrita el 8 de noviembre de esa anualidad. Coligió, en ese orden de ideas, que se configuraba la nulidad alegada por el actor, ya decretada por el juzgador a quo, pues conforme a la reglamentación entonces vigente, con posterioridad a la concesión del aludido permiso, no se podía constituir sobre el inmueble gravamen o limitación de dominio alguna, sin la previa aprobación de la autoridad municipal”.
También se estableció que la garantía real no es de aquellas que exceptúa el decreto 2610 de 1979, por tratarse de una deuda hipotecaria a largo plazo y no para financiación de vivienda por la entidad demandada.
“Puestas así las cosas, resulta diáfano, entonces, que aun cuando es cierto que el sentenciador ad quem se equivocó al manifestar que la hipoteca constituida a favor del Banco Central Hipotecario era inválida por haber sido “registrada después de los noventa días señalados por la ley”, incorrección que se originó, al parecer, en cuanto computó el término como si tratase de 3 meses, esa desatinada inferencia carece, dentro de la decisión tomada, de la trascendencia que la censura le concede, toda vez que, en últimas, el Tribunal confirmó la decisión recurrida en alzada, que decretó la nulidad pedida por el actor, no con sustento en la supuesta extemporaneidad de la inscripción, sino en que el permiso concedido por la Alcaldía de Villavicencio, se registró con anterioridad a la inscripción de la escritura de hipoteca”.
El segundo error fáctico, no lo es, por cuanto de acuerdo con el artículo 2345 del Código Civil debe tenerse como fecha de la hipoteca a de su inscripción y no la de su otorgamiento, lo cual el fallador distinguió y entendió que la hipoteca cobró existencia en este momento.
“De ahí que deba deducirse, como lo ha puntualizado esta Corporación, que “...este contrato accesorio, que origina el derecho real persecutorio y preferente, es contrato legalmente sometido a dos solemnidades igualmente indispensables para su existencia: el otorgamiento de escritura pública y su inscripción en el libro de la Oficina de Registro dentro del término legal, requisito este último al que corresponde, además, el significado y función de la tradición del derecho real de hipoteca. Así está dispuesto en los artículos 2434 y 2435 del Código Civil…”. (LVIII, pág. 76)”.
En cuanto al tercer error que indicaba que el Tribunal se había equivocado al considerar que el crédito garantizado con hipoteca fue de carácter ordinario a largo plazo y no los consagrados en el decreto 2610 de 1979, es decir para construir edificaciones de las mismas entidades financieras, caso en el cual no se necesitaría del permiso, pues la obligación se originó en una obligación que la sociedad tenía a su cargo a favor de esa entidad bancaria.
“la demostración que del hipotético yerro desarrolla el cargo, está conformada por un conjunto de etéreas e imaginativas disquisiciones que no tienen la virtualidad, ante la contundencia demostrativa del acervo probatorio del que se valió el juzgador ad quem, de comprobar que éste hubiese incurrido en el error de hecho manifiesto que se le atribuye”.
“Por el contrario, como ya se dijera, las pruebas de las que echó mano el juzgador para soportar su inferencia, y cuya estimación la censura se abstuvo de refutar, señalan claramente que el aludido préstamo se originó por la necesidad en que se encontraba “CONSTRUCCIONES ALFA LTDA.”, de cubrir el saldo no solucionado con la dación en pago a favor del B.C.H”.
“Tampoco puede entenderse que la referida autorización para hipotecar hubiese sido suprimida tácitamente, entre otras razones, porque persistió de manera patente la exigencia de que el propietario acompañase con la documentación - cuya radicación sustituyó la autorización para desarrollar planes de enajenación de lotes o de vivienda -, el compromiso de que el acreedor hipotecario liberaría, si el inmueble estaba hipotecado, las viviendas o los lotes que se fuesen enajenando, mediante el pago proporcional del gravamen, motivo por el cual carecería de sentido suprimir el mencionado permiso para hipotecar en el evento de que quisiera constituirse dicho gravamen con posterioridad a la presentación de tales documentos, ya que de ese modo se burlaría el requerimiento legal que, como ya se ha dicho, está orientado a proteger a los futuros adquirentes de los inmuebles”.
La Corte no CASA la sentencia.
No hay comentarios:
Publicar un comentario