Opción de compra como un acto independiente

La pregunta que se plantea es la de si dentro de un Leasing habitacional es posible ceder la opción de adquisición a una persona jurídica?
En primer término digamos que la opción de adquisición es uno de los elementos esenciales del contrato de leasing y consiste en que una vez cancelados la totalidad de los cánones pactados, bien sea al final del contrato o de manera anticipada, el locatario podrá indicar a la compañía de leasing que le transfiera el derecho de dominio del inmueble objeto del contrato o ceder dicha opción.
Esta opción de adquisición es un negocio jurídico que se materializa mediante un acto solemne, como es el otorgamiento de escritura pública.
En segundo término indiquemos que la finalidad del leasing habitacional es la adquisición de vivienda, de lo cual se desprende que mientras dure el contrato el locatario tiene la obligación de habitar el inmueble.
En tercer lugar una vez cancelados la totalidad de los cánones, el locatario puede ceder el ejercicio de la opción de adquisición, con lo cual se permite que un tercero al contrato de leasing sea quien pueda adquirir el inmueble, pero dicho tercero no tiene otro derecho que el de exigir la transferencia y no tiene ninguna vinculación con el contrato de leasing, razón por la cual la exigencia de habitar el inmueble cesa y el cesionario puede utilizar el inmueble dentro de los parametros que la norma urbanística le permite.
Entonces, si el cesionario de la opción de adquisición no tiene vinculación o no hace parte del contrato de leasing, mal podria exigirsele calidades que la ley no contempla. Es por esto que este cesionario puede ser persona natural o jurídica, pues no se le está exigiendo que adquiera una vivienda, sino simplemente que ejerza dicha opción sobre una cosa inmueble.
Casos similares encontramos, incluso con un mayor compromiso hacia la adquisición de vivienda, como es precisamente las viviendas de interés social que en muchas ocasiones son adquiridas con subsidio del Gobierno, en las que una vez se cumplen las  obligaciones iniciales, en especial la de habitarlas durante 10 años, pueden ser enajenadas de manera libre y sin restricciones, pudiendo ser adquiridas por personas naturales o juridicas.
En este orden de ideas, sucede algo parecido con el locatario, que una vez ejerce la opción de adquisición no queda con ningún tipo de restricción frente al uso de la vivienda, incluso podría convertirla en comercial, si la norma lo permite.
Puede concluirse que la opción de adquisición es un negocio jurídico que termina el contrato de leasing y por lo tanto libera bien sea al locatario o al cesionario de la opción, de las obligaciones que le imponía dicho contrato.
Por lo anterior se encuentra que no hay  impedimento legal o contractual para que la opcion de adquisición pueda ser cedida a una persona jurídica.

parte orgánica y dogmática de la Constitución - valores y principios

Encontramos dos criterios de interpretación de la Constitución, por un lado aquel que se refiere a la parte dogmática y orgánica de la Constitución, y por otra parte aquel que se refiere a valores y principios.

Consideramos que estos dos criterios tienden a confundirse, cuando en el fondo se refieren a lo mismo, por lo cual es necesario aclararlos para tener un criterio uniforme.

Uno de dichos criterios,  lo encontramos el la sentencia  C-836 de 2001, que al respecto indica:

"Si bien la Constitución debe considerarse como una unidad de regulación, está compuesta por una parte dogmática, que comprende los valores, principios y derechos fundamentales, y por una parte orgánica en la cual se establecen, entre otras, la estructura fundamental del Estado y las atribuciones y potestades básicas otorgadas a los órganos y autoridades estatales para permitirles cumplir con sus funciones"

Dentro de esta providencia se cita la T-406 de 1992, que indica:

"En síntesis, la Constitución está concebida de tal manera que la parte orgánica de la misma solo adquiere sentido y razón de ser como explicación y puesta en obra de los principios y de los derechos inscritos en la parte dogmática de la misma."

Luego se indica:

"Finalmente, debe esta sala reiterar la prevalencia de la parte dogmática de la Constitución, ( ..) respecto de aquella que determina la organización estatal".

La anterior visión ha perdido fuerza pues lo que se consideraba en un inicio, por una falta de tradición jurídica en torno a diferentes derechos constitucionales, que los derechos fundamentales eran principales, con el correr del tiempo se encontró que los derechos colectivos, e incluso los derechos económicos formaban un conjunto con los fundamentales, por lo cual ya no era pertinente hablar de cuál era prevalente, sino que era necesario armonizarlos, ponderarlos, incluso ya encontramos los derechos fundamentales de tercera generación. ("Los derechos fundamentales de tercera generación son, entre otros, los derechos, relativos al patrimonio cultural contenidos en los artículos 70, 71 y 72 de la Constitución Nacional. De conformidad con el artículo 70, el Estado debe garantizar que los colombianos tengan igual oportunidad para acceder a la cultura y debe promocionar y promover ese acceso. Para tal fin, debe valerse de la educación permanente así como de “la enseñanza científica, técnica, artística y profesional en todas las etapas del proceso de creación de la identidad nacional.” Agrega el artículo 70 que la cultura es fundamento de la nacionalidad y que el Estado ha de reconocer con igual dignidad todas las culturas que conviven en el país." C-1192 de 2005)

Por lo anterior no resulta claro lo que verdaderamente es dogmático, sin desconocer que estos derechos deben prevalecer sobre las normas de organización del Estado. Entonces parece más claro hablar de valores y principios, veamos:

"La doctrina coincide en considerar que las normas que reconocen valores son de naturaleza abstracta e inconcreta; para algunos son normas que orientan la producción e interpretación de las demás normas, y que en tal condición fijan criterios de contenido para otras normas; para otros, las normas que reconocen valores al igual que las que consagran  principios, determinan el contenido de otras normas, y aquéllas sólo se diferencian de éstas por su menor eficacia directa, aplicándose estrictamente en el momento de la interpretación. Lo cierto es que en todas las anteriores formulaciones subyace la idea de que las normas que reconocen valores condicionan las demás normas, y tienen un contenido abstracto y abierto, es decir, están formuladas como cláusulas generales que determinan criterios interpretativos del resto del ordenamiento."(C-1287 de 2001).

"Es clara la existencia de normas que reconocen valores y de normas de principios dentro de nuestra Constitución, cuya ubicación inicial dentro de su texto y la forma abierta de su redacción, no dejan duda acerca de su papel como referente hermenéutico, que determina el sentido en que deben ser interpretadas todas las demás normas del texto superior y del ordenamiento jurídica en general, en cuanto señalan, con diverso grado de concreción, los fines esenciales por los que propende el Estado." (C-1287 de 2001).

"Ahora bien, como se ha dicho, la doctrina jurídica expuesta propone que cuando surgen conflictos entre normas que reconocen valores o principios, es decir cuando parecen contraponerse, es menester acudir a la ponderación para lograr su armonización. Así las cosas, la distinción entre las nociones mencionadas, acaba siendo un método de interpretación constitucional válido para lograr la coherencia interna práctica de las normas superiores, que supera el criterio formalista de prevalencia de la especialidad sobre la generalidad."(C-1287 de 2001.)

Propuesta Metodología del Derecho.

PROPUESTA METODOLOGÍA ENSEÑANZA DEL DERECHO

OBJETIVO GENERAL:
Proporcionar al alumno las herramientas mínimas para el conocimiento y la interpretación del derecho.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS:
Permitir que el alumno adquiera un conocimiento acumulado y no solamente un conocimiento de repetición.
Permitir que el alumno adquiera las habilidades para integrar ese conocimiento al mundo real, mediante un trabajo práctico.
METODOLOGÍA:
Se trata de abandonar una enseñanza lineal del derecho que sólo estimula la memoria y en su reemplazo introducir una metodología que genere el criterio juridico.
Lo anterior implica, como natural consecuencia, una mayor disposición del alumno y una mayor carga académica para el docente.
Se debe partir de los casos concretos, que encontramos en las decisiones jurisprudenciales, no como un análisis jurisprudencial, sino como una base que a partir de una realidad permite llegar a los conocimientos jurídicos.
Entonces, bajo una acertada selección de una providencia, de la cual se puedan extraer los elementos jurídicos a propósito, se comienza a desarrollar la materia.
Por lo tanto de un caso práctico se van extrayendo los elementos teóricos, así de esta manera adquieren una mayor fijación en el alumno, pues los puede relacionar con su entorno.
Es asi como no aprenderá las nociones jurídicas de memoria sino porque las ha podido deducir de una realidad. Esto es, parte de una situación concreta, se encuentra lo teórico y mediante un análisis se hace una relación que permite adquirir con el tiempo un criterio.
No se trata de escoger una jurisprudencia por cada tema, sino que una jurisprudencia sea pertinente para un conjunto de temas, y de esta manera lograr la integración de varias ideas a partir de una realidad.
El análisis jurisprudencial queda relegado a un segundo plano, no por falta de importancia, sino que en esta instancia debe ceder ante un análisis integral y académico, que permita la formación del alumno, quien adquirirá de esta manera y con el tiempo las habilidades para hacer éste tipo de análisis. 

Plotino

Plotino.

"Todos los intérpretes -nos dice Emile Bréhier- están de acuerdo en reconocer que en Plotino coexisten dos órdenes de cuestiones: el problema religioso, relativo al destino del alma, al medio de restaurarla a su estado primitivo, y el problema filosófico, relativo a la estructura y a la explicación racional de la realidad.

"No es que baste ya contemplar las plenas realidades de que nos habla la filosofía platónica se nos pide algo más por Plotino: hundirnos en la forma, ser de nuevo en ella, porque de ella procedemos y ella es, intrínsecamente, apoteosis de belleza. 

El Estudio de Titulos

EL ESTUDIO DE TITULOS

Sea esta la oportunidad para presentar mi nuevo libro, que lleva por nombre "El Estudio de Títulos", esto es, el estudio que debe hacerse de la documentacion y de las diferentes situaciones juridicas que se pueden presentar al momento de realizar cualquier tipo de negociacion con una cosa inmueble. Como comprenderan se trata de un panorama muy amplio, que resulta imposible de plasmar en un libro, pero hemos querido traer lo que consideramos es lo mas usual.
De otra parte, ante la falta de unas reglas claras en muchos tópicos, se ha buscado presentar las interpretaciones que mas se justan a la realidad juridica.
Por último, el libro va dirigido a todas aquellas personas que se dedican a la actividad de la finca raiz, y en genral a aquellas que deben tratar con alguna dificutad en la que esté envuelta una cosa inmueble.